Dachausbau: Anleitung, Checkliste und Tipps

Viele Eigenheimbesitzer kennen das Problem: es fehlt Platz, ein weiteres Zimmer müsste her. Doch ein Anbau kommt nur in den seltensten Fällen in Frage – hohe Kosten, der Planungsaufwand und die lange Bauzeit stehen diesem Vorhaben oft im Wege. Für die Besitzer einer Eigentumswohnung stellt diese Variante ohnehin nur in den seltensten Fällen eine Option dar. Was bleibt, ist der Blick nach oben: unters Dach. Denn der noch ungenutzte Raum lässt sich in den meisten Fällen mit relativ wenig Aufwand und deutlich geringeren Kosten in Wohnraum verwandeln.

Vor allem in Städten lassen Platzknappheit und hohe Grundstückpreise den Dachausbau, z. B. in Form einer Dachaufstockung, noch sinnvoller werden. Die Eigentümer schaffen so nicht nur weiteren Platz, sondern neues Vermögen, da die Immobilie größer, attraktiver, moderner und somit wertvoller wird. So entstehen Kinderzimmer, Bürobereich oder ein Rückzugsort mit gemütlicher Leseecke unterm Dach. Auf Wunsch lassen sich hier auch eine Küche unter der Dachschräge oder ein Badezimmer einbauen.

Wie auch immer Sie den Raum unter dem Dach nutzen wollen, der Dachausbau sollte nicht planlos erfolgen. Denn nur mit einem Konzept und einer soliden, fachkundigen Planung gehen Sie sicher, dass der neue Raum unterm Dach am Ende auch so wird, wie Sie es sich vorgestellt haben. Die Dachausbau Anleitung umfasst folgende sieben Punkte:

1. Rechtliches
2. Check der baulichen Voraussetzungen
3. Nutzungs-Konzept für den neuen Raum
4. Finanzierung
5. Raum- und Lichtplanung inkl. Zugang zum Dachgeschoss
6. Baumaßnahmen, Dämmung, Anschlüsse
7. Maßnahmen für das Raumklima

Das Wichtigste zuerst: Vor der genauen Planung des Dachausbaus sollte sich der Bauherr erkundigen, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten und ob eine Dachausbau-Genehmigung erforderlich ist. Denn je nach Umfang der Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen kann eine Baugenehmigung notwendig sein.

Vorab kann auch ein Blick in den Bebauungsplan (B-Plan) helfen, der im jeweiligen Bauamt zu bekommen ist. Dort sind unter anderem die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Bauhöhen und die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt. Zusätzlich enthält er Informationen zur Bauweise und auch zur Dachform.

Bevor es an die eigentliche Detailplanung geht, sollten Sie sich mit einem Architekten oder Statiker einmal die Räumlichkeiten genauer anschauen. Der Fachmann kann Auskünfte zu den baulichen Voraussetzungen geben:

• Was muss bei der Statik beachtet werden?
• Ist das Dach noch fit genug für einen Ausbau oder sollte in diesem Zuge der Dachstuhl oder die Dacheindeckung erneuert werden?
• Müssen weitere Maßnahmen für den Brandschutz getroffen werden?
• Können Leitungen für Strom und Heizung problemlos ins Dach verlängert werden?

All diese Fragen sollten Sie mit dem Fachmann vorab klären, da sie nicht nur Auswirkungen auf die weitere Planung, sondern auch auf das Budget haben.

Am Anfang des Dachausbaus steht oft die Vision, was aus dem neu geschaffenen Raum wird. Das ist auch gut so, denn bevor Sie mit der Arbeit beginnen, sollten Sie sich im Klaren sein, wie Sie den Raum im Dachgeschoss künftig nutzen wollen. Nur so können Sie ihn von Anfang an optimal auf diese Bedürfnisse ausrichten.

Bei der Planung kann auch ein Architekt gute Dienste leisten, denn der Fachmann hat wertvolle Tipps für die Raumnutzung und kann auch gleich einen Blick auf viele weitere Themen wie z.B. Statik werfen. Der Architekt weiß, welcher Weg die besten Ergebnisse liefert.

Die Kosten pro Quadratmeter sind beim Dachausbau in der Regel deutlich geringer als bei einem Neu- oder Anbau. Trotzdem ist fremde Hilfe bei der Finanzierung eines Ausbaus in der Regel sinnvoll. Ein solider Finanzierungsplan hilft hier weiter. Wie so oft gibt es auch hier verschiedene Optionen.

Diese Möglichkeiten können Sie zur Finanzierung der Dachsanierung nutzen:

• Hypothekendarlehen

Mit dieser Form der Finanzierung beleihen Sie das Haus samt Grundstück. Doch dafür wird das Darlehen sofort ausgezahlt. Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten, die aus Tilgung und Zins bestehen.

Tipp: Neben einem Vergleich mehrerer Angebote sollten Sie auf jeden Fall auch Sondertilgungsrechte vereinbaren.

• Bausparvertrag

Dieser beliebte Klassiker für Finanzierungen bietet sich beim Dachausbau an, da viele Bauherrn bereits einen Bausparvertrag angespart haben. Denn genau für solche Fälle ist er gedacht: Ein Teil der Finanzierungssumme wird angespart, der Rest wird zinsgünstig finanziert.

• Lebensversicherung

Im Gegensatz zum Hypothekendarlehen wird hier nicht monatlich getilgt. Sie zahlen also während der gesamten Laufzeit die Zinsen und tilgen das Darlehen erst am Ende durch den Auszahlungsbetrag der Lebensversicherung komplett. Ihre Lebensversicherung sollte mindestens seit 5 Jahren bestehen und wurde im besten Fall schon vor 2005 abgeschlossen, dann lohnt es sich, einen genaueren Blick auf diese Form der Finanzierung zu werfen.

• Staatliche Förderung

Für bestimmte Umbau-Maßnahmen gewährt der Staat durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) eine Förderung für Dachsanierung. Diese fördert beispielsweise energetische Sanierungen, wie etwa die bei dem Dachausbau anfallende Dachdämmung. Bauherrn profitieren hierbei von einem günstigen Kredit mit langfristigen Konditionen. Darüber hinaus können Sie einen Investitionszuschuss und einen Zuschuss zu den Baubegleitungs-Kosten beantragen.

Alternativ lässt sich nach §35c des Einkommenssteuergesetzes ein Teil der Kosten für Einbau und Produkte über eine steuerliche Förderung erstatten. Diese kann man über die Steuererklärung geltend machen.

Wer den Gedanken hat, das Dachgeschoss auszubauen, verfolgt meist einen genauen Plan: Der neu geschaffene Wohnraum soll für einen ganz speziellen Zweck genutzt werden. Meistens dient das neue Zimmer unterm Dach als Rückzugsort, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Musik- oder Fernsehraum oder Büro. Damit kann die Planung genau auf die Bedürfnisse ausgerichtet werden.

Abhängig von der Funktion des Raumes ergibt sich eine individuelle Licht – und Raumplanung. Ein Kinderzimmer benötig gegebenenfalls mehr Fenster und Lampen als ein Elternschlafzimmer. In jedem Fall wirkt ein lichtdurchflutetes Dachgeschoss magisch und sorgt für ein gesundes Wohlfühlklima. Feste Raumelemente wie Einbauschränke, Kniestockregale und Drempelschränke sind in fast jedem Fall praktisch. Informieren Sie sich daher über alle Möglichkeiten, die Sie bei folgenden Punkten haben:

• Installation und Anbringung von Spots oder Lampen
• Einbau von neuen, großen Dachfenstern oder sogar Dachbalkonen
• Gestaltung und Strukturierung des Raumes durch feste Elemente

Was oftmals bei der Planung vergessen wird, ist der Zugang zum neuen Geschoss: Denn für eine regelmäßige Nutzung des neuen Raumes muss eine feste Treppe ins Dachgeschoss installiert werden. Dafür muss nicht nur ausreichend Platz im Dachgeschoss berücksichtigt werden, sondern auch in dem Geschoss darunter.

Zudem sollten Sie daran denken, dass der Raum darunter zu einem Durchgangszimmer wird. Bei der genauen Raumplanung kann ein Architekt weiterhelfen. Dieser weiß auch, wo sich Fenster optimal platzieren lassen. Denn erst ausreichend Tageslicht sorgt im neuen Wohnraum dafür, dass Sie sich wohlfühlen.

Je einfacher sich bauliche Maßnahmen umsetzen lassen, desto günstiger wird es. Wer also von einem großen Wellnessbad unter seinem Dach träumt, bislang aber weder elektrische Leitungen, noch Heizungs- oder Wasserrohre zum Dachboden führen, der muss mit entsprechenden Kosten rechnen. Daher sollte vor der eigentlichen Raumplanung eine Begehung mit einem Fachmann vorgenommen werden, um mögliche Probleme gleich von Anfang an mit einzuplanen.

Bei Ihrer Dachsanierung sollten Sie auch an den Brandschutz denken. Er kann zum einen der Entstehung von Feuer vorbeugen, zum anderen die Ausbreitung eines Feuers (auf andere Geschosse oder Bauwerke) verhindern oder auch die Fluchtwegsicherung beinhalten.

Es gibt verschiedene Maßnahmen, mit denen der Brandschutz umgesetzt werden kann – dabei ist immer zu beachten, dass der Schutz des Lebens jederzeit vor dem Schutz des Gebäudes stehen sollte. Welche Vorgaben beim Brandschutz im Dachgeschoss berücksichtigt werden müssen, hängt größtenteils von der Gebäudeklasse ab. Diese ist in der Musterbauordnung und in den meisten Landesbauordnungen definiert. Je höher die Gebäudeklasse, desto strenger die Maßnahmen, die vorgenommen werden müssen.

Besprechen Sie mit Ihren Architekten und Handwerkern, welche Brandschutzvorgaben gelten und wie diese durch die Baumaßnahmen und Verwendung des richtigen Materials eingehalten werden können.

Was war die Idee zum Dachausbau? Wie wird der neue Raum genutzt?

Die Idee war ganz klar Platz zu schaffen. Unsere Kinder sollten beide ein eigenes Kinderzimmer bekommen. Daher lag es nahe, das Dachgeschoss auszubauen und für uns als Schlafzimmer mit eigenem Badezimmer zu nutzen.

Welche Schwierigkeiten gab es und wie hätte man diese evtl. verhindern können? Hättest Du im Nachhinein etwas anders gemacht?

Aufgrund guter Planung und einem guten Handwerkerteam lief der Umbau fast reibungslos und ohne große Schwierigkeiten. Im Nachhinein hätten wir uns eventuell nur für einen anderen Boden entschieden. Zum Umbauzeitpunkt hatten wir uns für Laminat entschieden, da dieses günstiger und leichter zu Verlegen war. Heute würden wir uns wohl für Echtholzparkett (wie im restlichen Haus) entscheiden.

Hast Du Dich bewusst mit dem Thema Lichtplanung bzw. Fenster beschäftigt? Was war dir hier wichtig?

Licht war uns im Dachgeschoss sehr wichtig. Wir haben die größtmögliche Gaube, die uns mit Bauantrag genehmigt wurde, einbauen lassen. Für das Badezimmer und für unsere Leseecke haben wir große Dachfenster gewählt. Zusätzlich haben wir uns für ein offenes Raumkonzept ohne extra Wände/Räume entschieden. Somit ist unser Dachgeschoss hell, freundlich und lichtdurchflutet.

Highlights - Was gefällt Dir an deinem neuen Dachgeschoss am besten?

Ich mag am liebsten unsere offene Dachkonstruktion mit den weiß lasierten Dachbalken. Viel Arbeit, die sich aber definitiv gelohnt hat.

Hast Du noch einen guten Rat für andere Dachausbauer?

Wir haben uns im Vorfeld genau über unser Projekt Dachausbau informiert. Viele Fragen im Internet recherchiert, Bilder bei Pinterest durchgestöbert und ausgebaute Dachgeschosse bei Freunden/Bekannten angesehen.

Mein guter Rat für Dachausbauer: Nicht gleich lockerlassen, wenn die Handwerker einem sagen, dass es so nicht funktioniert. Der Tipp gilt aber nicht nur für den Dachausbau. Bei unseren vielen Umbauprojekten im Reihenhaus haben wir sehr oft gehört, dass es so nicht funktionieren könnte und im Nachhinein bin ich froh, dass ich sehr oft meinen Kopf durchgesetzt habe.